Exclusive Objekte auf Mallorca

Immobilien Wissen Mallorca

Hier stehen grundsätzliche Infos zum Immobilienerwerb auf Mallorca. Wegen der sich häufig ändernden Bestimmungen im Detail ist die folgende Darstellung möglicherweise nicht aktuell. Deshalb keine Garantie für Vollständigkeit und Richtigkeit. Mir kommt es darauf an, Ihnen die wichtigsten Informationen, auch in Abgrenzung zu den Bestimmungen in Deutschland, darzustellen.

Steuern beim Immobilienerwerb (Stand 1.1. 2016)

Wie in Deutschland unterliegt der Erwerb einer Immobilie auf Mallorca der Grunderwerbssteuer. Diese beträgt, gestaffelt nach dem Wert der Immobilie (und sofern die Immobilie nicht der Umsatzsteuer unterliegt)

8% bis maximal 400.000 €
9% bis maximal 600.000 €
10% bis maximal 1.000.000 €
11 % darüber

Achtung: Beim Verkauf einer Immobilie erhebt die Gemeine die Wertzuwachssteuer (Plusvalia), die sich nach der Zunahme des Katasterwertes richtet. Die Plusvalia trägt normalerweise der Verkäufer. Dieser wälzt sie aber gerne auf den Käufer ab. Zur Berechnung: siehe unten.

Gebühren beim Immobilienerwerb

Die Register- und Notargebühren sind mit ca. 0,60 % – 0,25 % relativ niedrig. Dafür kümmert sich der Notar um fast nichts. Wer sicher gehen will, schaltet einen Anwalt ein, der den Notarvertrag aufsetzt, Auskünfte einholt und die Vollstreckung überwacht. Dabei fällt aber eine Gebühr von ca. 2 % und mehr an, die allerdings verhandelbar ist. Einige Notare beschäftigen deutschsprachige Angestellte, die die Aufgaben des Anwalts kostenlos übernehmen. Da kann ich Adressen vermitteln.

Die Eintragung einer Hypothek in das Zentralregister in Madrid schlägt mit einem weiteren Prozent zu Buche. Hypotheken werden nicht mit dem Nominalbetrag eingetragen, sondern inclusive fiktiver Zinsen. Sie sind nicht übertragbar, können also nicht vom Käufer übernommen werden.Das spanische Grundbuch kennt keine Grundschuld.

Steuern beim Immobilienverkauf (Stand 1.1. 2016)

Die spanische Rechtsprechung kennt keine Spekulationfrist (in Deutschland 10 Jahre, ggf. 2 Jahre bei Eigennutzung). D. h. dass jeder Verkauf einer Immobilie der Gewinnbesteuerung unterliegt. Keine Steuer ist in der Verhgangenheit so häufig geändert worden. Aktuell:

19 % vom Gewinn.

Der Gewinn wird wie in Deutschland ermittelt. Vom Verkaufspreis werden der Kaufpreis, die Kauf- und Verkaufsnebenkosten sowie die Kosten für wesentliche Renovierungen abgezogen.

Auf die Gewinnbesteuerung hält der Notar eine Vorauszahlung in Höhe von 3 % des Kaufpreises ein und führt diese direkt an das spanische Finanzamt ab. In einer Steuerklärung muss der Verkäufer dann seinen tatsächlichen Gewinn deklarieren und ggf. Steuern nachzahlen oder eine Erstattung anfordern.

Senioren (65 Jahre und älter), die als Residente der spanischen Steuer unterliegen und ihren spanischen Hauptwohnsitz verkaufen, zahlen keine Gewinnsteuer.

Weiterhin fällt die Wertzuwachssteuer (Plusvalia) an, die von der Gemeinde aufgrund der gestiegenen Katasterwerte erhohen wird. Einen Plusvalia – Rechner finden Sie hier: Plusvalia Rechner.

Je nach Dauer des Immobilienbesitzes kann die Plusvalia recht hoch sein! Fragen Sie bei der Gemeinde nach oder benutzen Sie den Rechner.

Die Vermögenssteuer (Stand 2016)

Die Vermögenssteuerpflicht, ursprünglich nur für ein Jahr beschlossen, wird jetzt Jahr für Jahr verlängert. Auf den Balearen gilt für Vermögen, die über den Freibetrag von 700.000 Euro hinausgehen, eine Steuersatz von 0,28 bis 3,45%. Zu beachten:

• Es gilt das weltweite Vermögen, das erklärt werden muss.
• Registrierte Hypotheken mindern in Höhe der Restschuld den Immobilienwert

Erbschaftssteuer (Stand 1.1. 2016)

Hinweis: Die Eintragung eines deutschen Darlehens in das spanische Grundbuch kann also vorteilhaft sein.

Wer eine Immobilie kauft, sollte langfristig planen. Dazu gehört auch, die Immobilie als Teil eines zu vererbenden Vermögens zu sehen. Während in Deutschland hohe Freibeträge das Vererben an den Ehepartner oder die Kinder erleichtern, gilt in Spanien, auch in der autonomen Region der balearischen Inseln, eine hohe Erbschaftssteuer. Diese ist allerdings für Residente schon vor einigen Jahren ausgesetzt (nicht abgeschafft) und pauschal auf 1% festgesetzt worden. Wegen der Benachteiligung der Nichtresidenten, die der gesamtspanischen Steuer unterliegen,  hat die EU ein Verfahren eingeleitet mit dem Erfolg, dass auch Nichtresidente jetzt den gleichen Steuervorteil bekommen. Nach der letzten Anpassung ergibt sich jetzt folgende vereinfachte Tabelle

Von – bis Euro	Steuersatz ca.  (%)
0 – 700.000	1,00
700.000 – 1.000.000	8,00
1.000.000 – 2.000.000	11,00
2.000.000 – 3.000.000	15,00
3.000.000 und mehr	20,00

Die Schenkungssteuer beträgt nach wie vor einheitlich 7 %.

Zu beachten

• Registrierte Hypotheken mindern in Höhe der Restschuld den Immobilienwert
• Seit 2015 gilt das Erbrecht des Landes, in dem der Erblasser seinen Aufenthalt hat mit dem Zusatz, dass ein Wahlrecht gemäß der Staatsangehörigkit besteht. D. h. ein auf Mallorca ansässiger Deutscher (Residente) kann zu Lebzeiten das deutsche Erbrecht für sich wählen.

Verschenken, Verkaufen oder Vererben

In der Vergangenheit war es oft günstiger, eine Immobilie zu Lebzeiten an die Kinder oder den Ehegatten per Verkauf zu übertragen, da die Erbschaftssteuer teilweise bis zu 70 % des Immobilienwertes verschlungen hat  und damit deutlich über der Grunderwerbssteuer lag..

Die neuen Sätze der Erbschaftssteuer legen es nahe, dem Vererben den Vorzug zu geben, falls der Immobilienwert 2.000.000 Euro nicht überschreitet. Zusätzlich zur Erbschaftssteuer muss wie beim Verkauf die Plusvalia bezahlt werden, nicht aber eine Gewinnsteuer.

Wenn die Nachfahren an der Immobilie kein Interesse haben, wird, auch zur Finanzierung der Steuern, gerne an einen zeitnahen Verkauf der Immobilie gedacht. Hier gibt es nun einen gravierenden Unterschied zu Deutschland:

In Deutschland ist ggf. die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen, d. h. zwischen dem Erwerb der Immobilie und dem Tod des Erblassers sind noch nicht 10 Jahre vergangen. Dann fällt in Deutschland die Gewinnsteuer zum persönlichen Steuersatz des Erben an.

Anders in Spanien, das ja keine Spekulationspflicht kennt, und normalerweise jeden Verkauf mit der Gewinnsteuer belegt: Zu versteuern ist lediglich die Differenz zwischen dem in der Steuererklärung zur Erbschaft angegebenen Verkehrswert und dem anschließend erzielten Verkaufspreis, d. h. im Regelfall 0,00 Euro!

Das Doppelbesteuerungsabkommen mit Spanien (ab 2011)

Im alten DBA war die Besteuerung des Gewinns aus einem Immobilienverkauf nicht geregelt. Deutsche Finanzämter haben deshalb in der Vergangenheit teilweise erfolgreich versucht, auf den Gewinn auch in Deutschland Steuern zu erheben. Dagegen stand ein höchstrichterliches Urteil mit folgendem Tenor:

Das (alte) DBA hat die Fälle der Besteuerung abschließend geregelt. Die Gewinnbesteuerung aus dem Verkauf einer spanischen Immobilie unterliegt deshalb allein dem spanischen Staat. Das gilt auch, wenn sich der Steuerpflichtige seiner Steuerschuld in Spanien entzieht, da es sich dabei lediglich um ein Vollzugsdefizit handelt.

Im DBA ab 2011 ist dieser Fall neu geregelt. Wird also eine Immobilie in Spanien verkauft und der Gewinn mit 19 % versteuert, kann der deutsche Fiskus auch noch profitieren, wenn

• die 10-jährige Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist (die 2-jährige Frist bei Selbstnutzung greift bei Ferienobjekten nicht) und
• der persönliche Steuersatz des Steuerpflichtigen oberhalb von 19 % liegt (darunter wird die in Spanien bezahlte Steuer verrechnet)

 

Bochum und Santa Ponsa, 6.1.2017